樓市過(guò)度透支 房貸市場(chǎng)被迫“休克”
近日，北京、上海、廣州等地多家銀行暫停房貸，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠或上浮利率，拉長(zhǎng)審批流程，部分銀行房貸利率上浮10%甚至更多。長(zhǎng)假以后，停貸在更大范圍出現(xiàn)。隨著年底的臨近，各家銀行全年信貸余額所剩無(wú)幾，房貸已成主要壓縮對(duì)象，未來(lái)停貸可能會(huì)成為一種常態(tài)。
房貸市場(chǎng)休克，是市場(chǎng)過(guò)度透支的結(jié)果。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在18%至20%。隨著地產(chǎn)泡沫向縱深挺進(jìn)，以物業(yè)稅為最后亮劍手段的“長(zhǎng)效機(jī)制”的吹風(fēng)不斷。
銀行成最大“地主”
房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易量和信貸增量歷來(lái)是衡量流動(dòng)性的重要指標(biāo)，真實(shí)有效的交易價(jià)格必須有足夠的資金流量作保證。美國(guó)人反思次貸危機(jī)與房地產(chǎn)的關(guān)系時(shí)說(shuō)，就像棒球運(yùn)動(dòng)員為了能打出更好的成績(jī)而注射類(lèi)固醇激素，人為地增強(qiáng)肌肉一樣。在房?jī)r(jià)不斷飆升的歲月里，華爾街向市場(chǎng)注入了太多的興奮劑。興奮劑刺激下的棒球明星們創(chuàng)造過(guò)輝煌，但是房地產(chǎn)的人造財(cái)富泡沫隨著華爾街的創(chuàng)造性毀滅和歷史性崩潰而灰飛煙滅。
任何資產(chǎn)泡沫，其本質(zhì)內(nèi)涵都非常接近，那就是不負(fù)責(zé)任的貨幣超發(fā)和信貸擴(kuò)張。曾經(jīng)的“美國(guó)秘方”和“美國(guó)神話”現(xiàn)在卻如火如荼地上演：地王飛天，過(guò)去十來(lái)億的地王都是“小兒科”，百億地王滿天飛，城頭變幻大王旗；恐慌性“末日情結(jié)”主導(dǎo)下，滿眼都是“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”；限購(gòu)、限貸形同虛設(shè)，市場(chǎng)管理者、銀行、開(kāi)發(fā)商沆瀣一氣、里應(yīng)外合的購(gòu)房證明隨時(shí)花錢(qián)都能買(mǎi)到，3萬(wàn)一平方的房子把合同價(jià)格“做到”5萬(wàn)，等于不用首付款，全額從銀行貸……暴風(fēng)雨即將襲來(lái)，投機(jī)者、監(jiān)管者、銀行的房貸經(jīng)理們都放棄了雨傘，大家都僥幸“市場(chǎng)會(huì)有永遠(yuǎn)的繁榮”。而各路巫婆神棍們信誓旦旦地說(shuō)“還沒(méi)漲夠”，“坐等再翻番”，“京滬房?jī)r(jià)要漲到80萬(wàn)一平方”。如果問(wèn)題本身是錯(cuò)誤的，那么答案也就不重要了。
房地產(chǎn)交易量的激增，金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)交易規(guī)模。局部地區(qū)，房地產(chǎn)消費(fèi)貸款以驚人的規(guī)模在膨脹，以江蘇為例，以房貸為主的消費(fèi)貸款已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)億元。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)與銀行體系高度捆綁，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款，還是政府平臺(tái)、企業(yè)貸款，銀行認(rèn)可的有效抵押物主要是土地，經(jīng)過(guò)十年嬗變，中國(guó)最大的地主已悄然從政府變?yōu)殂y行。
中國(guó)式地產(chǎn)泡沫
中國(guó)房地產(chǎn)的繁榮發(fā)端于1998年的制度性變革，而過(guò)去十多年間前所未有的城市化進(jìn)程帶來(lái)鄉(xiāng)村向城市的遷徙，“滿城挖”、“隨處炸”，催生出一幢幢水泥森林；而社會(huì)保障體系不完善累積的超高儲(chǔ)蓄率，在投資渠道狹窄，全社會(huì)普遍的財(cái)富焦慮和投資饑渴，加之超高的貨幣發(fā)行量，合成的混合燃料把房?jī)r(jià)送入遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)人收入水平的外太空。市場(chǎng)推高的過(guò)程是如此漫長(zhǎng)，幾乎所有參與者都享受到了房?jī)r(jià)上漲的紅利，普遍的自利情結(jié)和財(cái)富效應(yīng)讓他們堅(jiān)信炒房會(huì)永遠(yuǎn)賺錢(qián)。然而，這世界會(huì)有永遠(yuǎn)繁榮的單邊市場(chǎng)嗎？升入外太空的房?jī)r(jià)以什么方式回歸，是建立返回艙式的“長(zhǎng)效機(jī)制”，還是以美國(guó)或當(dāng)年日本式的剛性破裂、慘烈墜毀？都是十分艱難的抉擇。
